【南充市】进一步规范全市前期物业服务招标投标活动通知

南房〔2016〕10号

局机关各相关科室，局属各相关单位，各县（市）房地产管理局，各建设单位，各物业服务单位：

       为进一步规范我市前期物业服务招标投标活动，维护招投标当事人的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据国务院《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》、住建部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等规定，现就有关事项通知如下：

一、进一步提高规范前期物业服务招标投标工作的认识

（一）有利于构建物业服务市场竞争机制

前期物业服务招标投标制度是现代物业管理基本制度之一，建立规范完善的前期物业服务招投标制度，有利于引导建设单位和物业服务单位积极参与市场竞争，激励企业完善经营管理，提高企业的市场竞争能力和抵抗风险能力。

（二）有利于提升物业服务行业发展水平

前期物业服务招标投标制度的规范运行能够激励物业服务单位以市场需求为导向，创新服务，提升质量，促进企业优胜劣汰和转型升级，促进行业健康发展。

（三）有利于减少物业服务矛盾纠纷

通过招标投标方式选聘前期物业服务单位，可以合理确定物业服务内容和物业服务价格，督促建设单位兑现销售承诺，监督物业服务单位落实质价相符，从源头上减少建设单位、物业服务单位和业主之间的矛盾和纠纷，为规范小区物业管理奠定基础。

二、进一步规范前期物业服务招标投标工作的主要事项

（一）前期物业服务招标的主体与范围

住宅物业（含同一物业管理区域内非住宅）在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，提供前期物业服务。但有下列情形之一的，经房地产管理部门核准，可以采取协议方式选聘前期物业服务企业：

1．住宅物业小区房屋总建筑面积低于3万平方米的；

2．投标人少于3个的；

3．法律、法规另有规定的。

提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业。

（二）招标完成时限

1．预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

2．新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；

3．非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

（三）前期物业服务招标的方式

前期物业服务招标分为公开招标和邀请招标。公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。

招标人采取公开招标方式的，应当发布招标公告。招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书。招标公告和投标邀请书应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

（四）前期物业服务招投标活动的组织

招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜，有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。

物业服务招标代理是指接受招标人委托，提供物业服务前期招标咨询，编制招标文件，审查投标人资格，负责组织投标人踏勘现场并答疑，组织开标、评标、定标，协调合同签订等服务活动。

从事物业服务招标代理的机构实行名录管理，其名录建立办法另行规定。

（五）招标文件的编制

招标人或招标代理机构应参照《前期物业服务招标文件（指导参考文本）》（详见附件），结合招标项目实际编制招标文件，其内容应当符合有关法律法规和政策规定。

（六）招标备案

招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下资料办理招标备案，市辖三区的物业服务项目报市房地产管理局物管科备案，县（市）的物业服务项目报当地房管部门备案。

1．前期物业服务项目招标备案表；

2．招标人委托书及经办人身份证复印件；

3．建设项目政府批件，包括土地使用权证、建设工程规划许可证、经规划部门审批的总平面图；

4．招标公告或者投标邀请书；

5．招标文件；

6．法律、法规规定的其他资料。

（七）投标文件的编制

招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业服务项目，自招标文件发出之日起至投标人递交投标文件截止之日止，不得少于20日。

（八）中标备案

建设单位在申请商品房预售许可或现售备案前，应当按照《四川省物业管理条例》第37条的规定，结合项目实际制定临时管理规约、前期物业服务合同和房屋使用说明书，作为销售合同的附件。

招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。招标人应当自确定中标人之日起15日内，办理中标备案并同时办理前期物业服务备案。市辖三区的物业服务项目报局物管科备案，县（市）的物业服务项目报当地房管部门备案。

1．中标备案应提交的资料：

（1）前期物业服务项目招标中标备案表；

（2）招标人委托书及经办人身份证复印件；

（3）中标通知书；

（4）开标、评标资料、评标委员会的评标报告；

（5）中标人的投标文件；

（6）委托代理招标的，应当附招标代理委托合同；

（7）法律、法规规定的其他资料。

2．前期物业服务备案应提交的资料：

（1）前期物业服务备案表；

（2）建设单位委托书及经办人身份证复印件；

（3）建设单位、物业服务单位营业执照，物业服务单位资质证书；

（4）中标通知书或协议选聘前期物业服务企业核准表；

（5）前期物业服务合同；

（6）临时管理规约；

（7）房屋使用说明书。

（九）招标投标活动的监督

局物管科负责市辖三区前期物业服务招标投标活动的指导、监督和管理，各县（市）房地产管理部门负责本地前期物业服务招标投标活动的指导、监督和管理。

招标人、投标人、招标代理机构、物业服务评标专家有违反国家、省、市招标投标相关规定的，按相关规定处理。

（十）招标代理服务收费

招标代理服务收费是指招标代理机构接受招标人委托，提供招标代理服务收取的费用。招标代理服务收费实行市场调节价，经营者应严格遵守《价格法》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》等规定，告知委托人有关服务项目、服务内容、服务质量，以及服务价格等，并在服务合同中约定。

三、本通知于2016年3月1日起试行，试行期两年，此前凡与本通知不一致的，以本通知为准。

南充市房地产管理局

2016年2月2日